光明地产“凶兆”：前三季净利暴跌4成 成都推280套房仅1人报名

近日，光明房地产集团股份有限公司（简称“光明地产”）发布2019年第三季度报告，前9月光明地产实现营业收入85.23亿元，同比下降9.33%；归属于上市公司股东的净利润5.73亿元，同比下降43.34%。

光明地产方面回应时间财经称，公司净利润下降，主要是受销售产品结构变化等因素影响，公司本身运营状况良好，无重大经营问题。

其实，早在2018年年报发布后，光明地产的盈利可持续性就受到了质疑。公司重组时曾承诺，2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。2016年、2017年，光明地产归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%，在实现目标后的2018年，公司归母净利润掉头向下，同比下降27.17%。

在净利润持续下跌的同时，光明地产还在积极拿地。今年前9月，光明地产新增房地产储备面积166.94万平方米，上年同期为80.33万平方米，同比增长107.82%。

财经评论员严跃进对时间财经表示，光明地产从2018年开始高歌猛进，其实起步已经较晚了，但仍不失明智之举，但目前市场降温，光明地产却未随之变动，可见光明地产对市场周期的把握是滞后的。

光明地产回应称，今年以来，公司由于阶段性扩大土地储备，经营活动产生的现金流量净额虽然为负，但是公司通过加大销售回款力度，多渠道、低成本融资，以及适度控制投资节奏，公司现金流一直都保持着平衡，并在日益改善。

截至2019年三季度末，光明地产总资产828.76亿元。截至10月31日收盘，光明地产股价3.46元/股，总市值为77.11亿元。

去化乏力？

2015年下半年，海博股份进行重大资产重组，把原本物流之外的业务置出，同时注入光明食品（集团）有限公司旗下农工商地产（集团）有限公司100%股权和上海农房25%股权，并更名“光明地产”。在克而瑞《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，光明地产排名第108位。

在重组上市后两年内，由于土地市场价格上扬，光明地产对扩储持谨慎态度，2015年和2016年，光明地产新增土地储备分别为85.44万平方米和52.75万平方米。2017年，该公司新增房地产储备面积为94.25万平方米，同比增长了78.67%。到2018年，光明地产提出了用三年时间来实现500亿元发展规模的奋斗目标，而其当年销售额为244.59亿元。业绩承压下，光明地产加快了扩储节奏。

2018年，光明地产权益拿地总额达174亿元，为上一年的2.3倍。据 国泰君安研报显示，光明地产在2018年销售排名31-200名的小型房企中，是“积极扩张型”的典型代表。

其实早在2018年年中，光明地产的土地储备去化周期长达5.82年，而此前克而瑞研究中心数据显示，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年。但光明地产仍在加速，2019年7-9月，公司新增房地产储备面积为44.03万平方米，上年同期为4.24万平方米，同比增长938.44%。

就绝对量而言，光明地产的土储量并不多。至2018年末，公司土地储备面积80.30万平方米，计容建筑面积132.26万平方米。但无奈的是，公司的去化并不给力。

2015年至2018年间，光明地产年度签约销售金额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元，相对于权益拿地总额的翻倍增长，光明地产2018年销售金额的增幅仅3.37%。2019年1-9月，光明地产签约金额为181.55亿元，同比也仅增长4.56%。

三季报还显示，2019年前三季，光明地产销售商品、提供劳务收到的现金同比下降35.81%，主要是报告期内收到预收房款减少所致。

据中新网报道，今年7月，光明地产进驻成都的首个项目“光明蓉府”迎来开盘活动，推出218套住宅，由于只有1人排队报名，售楼处最终取消摇号选房过程，直接进入顺销状态。据四川中原地产研究院数据显示，光明蓉府开盘均价为18588～21099元/平方米，认购80套，去化率仅为37%，远低于成都市场当周53%的整体去化率。

在光明地产重仓的长三角区域，由于受到限价影响，销售情况同样不容乐观。7月18日，光明地产苏州项目光樾华庭共有304套房源取得预售证，时间财经查询苏州住建委数据获悉，截至10月30日，尚有248套房源待售。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾公开表示，光明地产去化乏力，既有市场的原因，也和自身产品息息相关。他称，光明地产产品缺乏亮点，因此去化较差，也就在情理之中了。光明地产回应时间财经表示，今年以来，公司对所有的存量资产进行了仔细梳理、一一建档，做到管理在心中，充分积极地进行存量资产的去化，并取得了显著成效。

负债承压

资金投入与回笼速度的不均衡，导致了资金需求出现缺口，进而形成光明地产负债规模上升。

新世纪评级此前将该公司债务分为刚性债务、预收账款、应付账款和其他应付款构成。数据显示，光明地产的刚性负债与公司土地扩张同步增加。2016至2018年末，该公司刚性债务分别为216.70亿元、220.29亿元和373.20亿元，其2018年刚性负债急剧增加。

2019年6月末该公司刚性债务较上年末增长17.94%至440.13亿元；2019年6月末，光明地产负债总额较上年末增长7.03%至656.17亿元，资产负债率为82.20%，剔除预收账款并将永续中票计入债务后的资产负债率为82.49%。

此前有媒体统计A股百亿营收房企净负债率，2018年光明地产净负债率194.77%，位于第四名。上述评级报告也称，2018年以来光明地产刚性债务规模显著增长，财务杠杆水平偏高。

从债务期限结构来看，2016-2018年末该公司长短期负债比分别为0.38、0.40和0.55，债务期限结构持续优化，但仍不太合理。

光明地产2019年前三季度的数据进一步恶化，时间财经查询三季报发现，截至三季度末，该公司现金及现金等价物余额72.45亿元，同期短期借款则高达131.18亿元，现金远远不能覆盖短期借款。

不可忽视的是，光明地产后续投资压力仍较大。光明地产在建、拟建项目增加较多，整体资金回笼易受房地产市场调整影响，存在一定的资本补充压力。截至2019年6月末，该公司在建及拟建项目尚需投资326.92亿元，后续资金需求量较大。（北京时间财经 陈世爱）