宜宾买房人必看！公积金、契税、贷款、利率！你不懂的都在这！
文/ 蒲小发
公积金 、税费、贷款、利率！
太复杂了！简直搞不懂？
今天小编就来给大家科普一下
买房必须要知道的那些政策知识！
一、宜宾市住房公积金政策
满足哪些条件可以贷公积金？最高贷多少钱？
哪些情况不能贷公积金？跟小编一起来看！
（图/小曾）
公积金贷款条件有哪些？
公积金贷款，必须要同时满足以下所有条件！▼
公积金的申请条件，大多数条件要贷款的小伙伴们，基本上都能满足条件。
其中需要注意的就是，在申请贷款那一天之前的6个月，必须是连续交满6个月！
如果断缴一个月都不能满足条件！
哪些情况，不能再用公积金贷款？
买房人注意！只要有下面任何一种情况，都不能申请公积金贷款！▼
除了退休、断缴、金额不足这些常识，还需要特别注意：
- 办理了公积金提取业务，要再连续缴满12个月，才能公积金贷款。（ 所以准备用公积金贷款的朋友，尽量不要办理公积金提取。）
- 以家庭为单位， 已经办过两次房贷了， 无论是公积金还是商贷 。 就不能再办理公积金贷款了！ （ 所以团长建议买房先用公积金！不然后面用不了不划算）
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前两天有群友问：已经贷了两次房贷， 但现在已经还清了，还可以用公积金贷款买房吗？
答案是 不可以哦！
公积金贷款额度最大多少？
额度：普通职工，宜宾市公积金贷款最高额度50万！▼
- 单方缴存职工最高 30万元 ，双方缴存职工最高 50万元 ； 持宜宾市人才绿卡最高可贷70万。
- 最高能贷（单人或夫妻加起来）公积金账户 余额的30倍 ；
大家可以算一下自己能够贷多少的额度，能不能贷满30或50万。
公积金贷款期限是多少年？
期限：贷款时间根据自己的家庭经济情况来决定。（也可提前还款）▼
- 最长贷款期限为30年；
- 贷款期限 不超过借款人法定退休后5年； （男士60+5-现在年龄 ，女士55+5-现在年龄）
例如：一位男士目前40岁，（60+5-40）最多就只能贷25年。
公积金贷款利率
公积金利率：首套房利率为3.25%，二套房1.1倍，为3.575%。
宜宾商贷不可以转公积金。
首套房：缴存职工家庭无住房贷款，或有一套住房贷款且已结清的，利率为3.25%。
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二套房：缴存职工家庭有一套未结清住房贷款的，按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行。（既3.575%）
二套房贷款50万，贷30年，月供也才2265元。
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注意：首套、二套区分标准如下▼
首套房认定标准为缴存职工家庭无住房贷款或只有一笔已结清的住房贷款。
二套房认定标准为缴存职工家庭仅有一笔未结清的商业性住房贷。
二、税费：新房、二手房
新房税费，主要包括契税、印花税
新房的税种不多，主要包括契税、印花税。
其中印花税税率较低，就是购房之后，领取不动产权证书时需要缴纳5元/件（我差的的是这5块吗？）
契税稍微复杂一些，要按买房家庭现有房屋套数和买房面积综合计算。
家庭首套房，90㎡以下契税1%，90㎡及以上为1.5%；
家庭二套房，90㎡以下 契税为 1%，90㎡及以上为2%；
家庭三套房及以上，就不看面积大小了，统一为3%。
这里要注意咯：小编说到的房屋套数都是以家庭为单位（包括购房人、配偶、未成年子女），如果家庭中任意一人名下有房，则认定为家庭有房，需要按照上述税率缴纳契税。
契税计算公式 ▼
新房除了契税和印花税，还有一个维修基金，交房时需要缴纳，这个是二手房不需要缴纳的。
这是小编拍到的，在宜宾某开发商售楼部墙上贴的，买房人可以参考一下~
二手房：
契税、个税、增值税、印花税
二手房的税种包括了契税、 个税、 增值税和印花税。 ▼
契税：与新房一样，按照家庭现有房屋套数和买房面积计算。
个税：按照1%的标准缴纳。当满足 “交易的房屋满5年且是房东家庭的唯一住房”时，可免收个税。
增值税及其附加税：税率为5.6%。特别注意： 交易的房屋满2年免收增值税。
（所有时间都是从拿证时间算起，不是交首付）
为了响应“房住不炒”，增值税是非常高的，100万的房子就是5万6的增值税。
三、商业贷款
新房商贷贷款比例
现在的政策是查贷不查房。首付和贷款比例看你是首套房还是二套房。
- 首套房 ：可首付成交价的 3成 ，贷款7成。
- 二套房 ：首付 5成 ，可贷款5成。
那如何区别是首套还是二套呢？什么是认贷不认房？小编给大家举个例子：
1、隔壁老王名下已经有一套房了，而且贷款还没还清，那他再买一套就是二套房。
2、隔壁老王，他名下有一套房子了，但是贷款已经还清，那他再买一套还是算首套房。
二手房商贷贷款比例
二手房的贷款金额是按照评估价的成数，而商品房则是按照成交价的成数来算的！！
（很多人以为二手房买成100万，算首套房，就能贷70万，这是不对的！！）
举个例子▼
隔壁老王准备买一套二手房，房东给他协商的房价是100万，但是评估公司对这套房子的评估价是80万。
那他贷款只能按照评估价80万来贷款，（首套房贷7成）就只能贷56万，100-56=44 , 首付就要44万。
但是成交价和评估价基本差不了多少，有的二手房评估价还比成交价高，这里的举例团长是为了让大家更容易懂， 数据夸张化了的哈~
贷款年限
个人住房贷款最长期限为30年；
个人商业用房贷款最长期限为10年。例如：商住公寓，商铺。
男士贷款年龄 不超过65岁，女士贷款年龄 不超过60岁。
例如：一位男士目前40岁，（65-40）最多就只能贷25年。
贷款资料
（1）基本资料：夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本，结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份。可能除了这些有些开发商还需要其他资料，具体以开发商为准。
（2）收入证明：贷款人一定要有稳定并且合法的经济收入,同时要又能提供相应的收入证明（银行指定格式）。
（3）资信证明：包括学历证，其他房产， 银行流水，大额存单等。
收入证明如图▼
房贷计算：等额本息、等额本金
房贷有等额本息、等额本金两种方式。根据个人的实际情况和还贷能力选择。
等额本息比较适合，经济条件无法支持前期投入过大，每月有正常开支计划的家庭，特别是年轻人； ▼
等额本息法：月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)n/[(1+月利率)n-1]
月还款本金和利息是固定的,每月还款金额相同。n表示贷款月数。
还款金额逐月递减，前期还款压力较大，比较适合有一定经济基础，以及前期还款能力较强的家庭。 ▼
等额本金法：月还款额=本金/n+剩余本金*月利率。
总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)
小编总结：如果想让自己前期的还款压力小一些，那就可以采用等额本息。当然等额本金从支付利息上来说，会少一些。
商贷贷款利率
2020年12月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%， 5年期以上LPR为4.65%。
至此，2020年最后一期LPR报价落地，该报价已连续8个月“按兵不动”。
宜宾一般首套房利率在5.6%左右，二套利率5.88%左右。（以各银行具体数据为准）
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值班编辑：李丹 责任编辑：陈璇 主编：鲍燕
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